Як розпочати будівництво: дозвіл, етапи, документи

Зміст

• ➠ Вибір земельної ділянки

• ➠ Купівля ділянки
  
• ➠ Ескіз будинку, проектування
• ➠ Дозвіл на будівництво
• ➠ Будівництво
• ➠ Введення в експлуатацію
• ➠ Підключення комунікацій
• ➠ Реєстрація права власності

Вибір земельної ділянки є одним із найбільш важливих етапів, на який потрібно зосередити особливу увагу, оскільки від нього залежить наявність можливих труднощів з документами у майбутньому. Якщо ділянка вже перебуває у власності або в користуванні, також перевірте, чи вона відповідає умовам для початку будівництва. Ви можете зайнятися пошуком ділянки самостійно або звернутися до ріелторів, які запропонують свої варіанти для придбання. Незалежно від способу пошуку, зверніть увагу на такі пункти:

1.1 Розміщення ділянки

Важливим юридичним аспектом є наявність затвердженого на місцевості генерального або детального плану території, який містить більш обширну інформацію про ділянку та дозволяє майбутнє будівництво. Наприклад, якщо відповідно до генерального плану території визначено її функціональне призначення як рекреаційну або промислову зону, будівництво на такій ділянці може стати проблематичним.

Крім того, варто уважно перевірити ділянку на наявність окремих обмежень, таких як лінії електропередачі, газопроводи, підземні мережі або майбутнє заплановане будівництво місцевих доріг. Ці фактори також можуть призвести до труднощів під час будівництва. У разі наявності затвердженої містобудівної документації, необхідно звернути увагу на додаткові обмеження земельної ділянки, такі як санітарні чи охоронні зони, водоохоронні заходи, прибережні захисні смуги, підтоплювані території тощо.

Нашою порадою є звернутися до місцевих органів самоврядування (міська рада, сільська рада, садове товариство тощо) і дізнатися про наявні обмеження або обмежувальні фактори на ділянці перед початком будівництва. Це допоможе уникнути потенційних проблем та забезпечить легальність і відповідність вашого проекту будівництва земельним та будівельним правилам.

1.2 Площа ділянки

В кожному регіоні визначені свої правила для забудови. З практики випливає, що для будівництва будинків та інших господарських побудов і споруд найкраще підходять ділянки від 5 соток і більше (сюди не включаються заблоковані будинки). Є ситуації, коли будівництво здійснюється на меншій площі, але в такому випадку існують ризики некоректного розміщення всіх побудов на обмеженій площі забудови, що може призвести до порушення державних будівельних норм (таких як відстань між вашим будинком та сусіднім будинком, відстань до меж, відстань до інших господарських побудов та інше). У майбутньому це може призвести до виникнення питань щодо відповідності забудови вимогам.

Однак, враховуючи загальну площу запланованого будинку, його поверховість та інші бажані побудови на ділянці, ця ситуація може варіюватися. Важливо врахувати, що наявність вільних земельних ділянок поряд не означає, що на таких ділянках не заплановані будинки зі затвердженою дозвільною документацією. Тому краще відступити від сусідської умовної забудови на визначені державними будівельними нормами відступи.

1.3 Цільове призначення

Кожна земельна ділянка повинна мати присвоєний кадастровий номер, а також своє визначене цільове призначення. Важливо розуміти, що на ділянці з цільовим призначенням «для городництва» не дозволяється будівництво. Для того, щоб мати право на будівництво, цільове призначення ділянки повинно відповідати намірам забудовника.

Найпоширеніші цільові призначення для будівництва приватних будинків включають «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», що передбачає будівництво житлового будинку, «для індивідуального садівництва», що означає будівництво садового будинку, і «для індивідуального дачного будівництва», що відповідає будівництву дачного будинку. Назви цільових призначень говорять самі за себе.

Варто зазначити, що якщо прописатися в житловому будинку можливо одразу, то для прописки в дачному або садовому будинку потрібно звернутися за визначеним порядком переведення садових та дачних будинків в житлові. Цей порядок передбачає замовлення технічного звіту, результати якого підтверджують відповідність будинку вимогам державних будівельних норм (ДБН) для житлових будинків.

1.4 На ділянці вже є збудований будинок із документами

Якщо на ділянці вже є збудований будинок із документами, при придбанні такої ділянки важливо звернути увагу на наявність правовстановлюючих документів на будинок. Якщо на будинок є документи, які підтверджують його право власності, угода купівлі-продажу буде охоплювати як ділянку, так і будинок.

Якщо ви придбаєте і ділянку, і будинок (обидва об’єкти), ваше нове будівництво на даній ділянці може розглядатися як реконструкція. Цей підхід досить поширений, особливо коли власники не бачать сенсу розбирати основну конструкцію будинку, але мають намір здійснити перебудову чи зробити окремі прибудови. В такому випадку всі документи будуть оформлені як реконструкція будинку.

1.5 Придбання ділянки із самобудом – юридичні аспекти

Якщо на ділянці знаходиться самобуд (будівля без документів), то згідно з законодавством, його спочатку потрібно оформити, а потім вже реалізовувати продаж ділянки з будинком. Часто буває, що такий самовільно збудований будинок повністю влаштовує нових власників для майбутнього проживання, і саме новий власник має намір зареєструвати будівлю на себе після придбання ділянки.

Варто звернути увагу на те, що якщо продавець ділянки має документи на земельну ділянку оформлені до 9 квітня 2015 року, а самобуд був збудований до цієї дати та його площа не перевищує 300 м2, існує можливість розглянути узаконення самобуду згідно з процедурою будівельної амністії. Після успішного узаконення, будівля отримує статус легальної, що дозволяє у подальшому провести угоду купівлі-продажу земельної ділянки і будинку. Важливо врахувати, що після придбання лише ділянки, легалізація самобуду за допомогою спрощеної процедури будівельної амністії стає неможливою.

Перед придбанням ділянки з самобудом, рекомендується отримати юридичну консультацію, щоб розібратися у всіх юридичних аспектах та визначитися з оптимальною стратегією дій. Такий підхід допоможе уникнути непередбачених проблем і забезпечити легальність та безпеку ваших майбутніх прав на ділянку та будинок.

1.6 Розмова з сусідами

Розмова із сусідами перед купівлею ділянки або будинку є дуже важливим кроком, оскільки це дозволяє зібрати цінну інформацію про місцевість та життя в цьому районі. Ось кілька аспектів, на які варто звернути увагу під час розмови з сусідами:

Порада спілкуватися з декількома різними людьми дасть вам більш повну і різноманітну картину про потенційний район вашого майбутнього проживання. Врахуйте, що сусіди можуть надати корисну інформацію, яка допоможе зробити краще та обдумане рішення щодо купівлі нерухомості.

Будь-яка купівля нерухомості повинна відбуватися за допомогою нотаріуса. Ніякі розписки, довідки про членство в товаристві, усні домовленості не є гарантією успішної угоди. Саме нотаріус є гарантом, він же перевіряє пакет документів, включаючи дані двох сторін угоди. Якщо на земельну ділянку накладено арешт чи окремі види обтяжень, нотаріус зможе побачити це в реєстрі та повідомить про цю інформацію. Також на стадії аналізу документів можна дізнатися питання оподаткування. Укласти договір купівлі-продажу згідно з законодавством можна за місцезнаходженням нерухомості або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

Якщо земельна ділянка у вашій власності чи користуванні, тоді можемо розпочинати займатися проектною частиною. Згідно містобудівного законодавства, будівництво житлового/садового/дачного будинку до 500 м2 не потребує виготовлення повноцінної проектної документації, достатніми будуть ескізні наміри. Однак, не слід забувати про корисність проекту, адже він дає розуміння майбутнього вигляду будинку, допомагає розрахувати кількість будівельних матеріалів, визначити підґрунтя для дизайну та інші аспекти. Матеріали ескізних намірів будуть необхідні для отримання першого документа – будівельного паспорта чи реєстрації схеми намірів забудови, про них ми розповімо у наступних пунктах.

Самі ескізні наміри – це графічні матеріали, на яких зображено всі сторони фасадів будинку, схема земельної ділянки та розміщення всіх споруд (гараж, літня кухня, альтанка, навіс, басейн тощо) на ній, із зазначенням відступів та комунікацій. Ескізні наміри можна замовити у проектантів, завантажити з Інтернету чи, за можливості, оформити самостійно.

Повноцінний проект із всіма детальними розрахунками виготовляється за бажанням замовника, або якщо загальна площа будинку перевищує 500 квадратних метрів (в такому випадку існує інша процедура документального оформлення). У окремих випадках земельні ділянки можуть бути не стандартні, горбисті або мати специфічний тип ґрунту (глинястий, торф’яний, інші). Тоді бажано скористатися послугами проектантів, щоб вони прорахували всі навантаження та інші характеристики майбутнього будинку.

Для приватного будинку існують дві процедури отримання дозволу на будівництво: для будівництва до 500 м2 та для будівництва понад 500 м2. Зосередимося на більш поширеному випадку – будівництво або реконструкція будинку до 500 м2.

Перший етап передбачає отримання будівельного паспорту або реєстрація схеми намірів забудови (зміни від 12.07.2022 року). Для цього необхідно подати відповідну документацію до компетентних органів, яка містить інформацію про майбутню будівлю. Реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт – наступний етап. Після отримання зазначеного дозволу можна розпочати будівництво. По завершенні будівельних робіт отримується технічний паспорт на будівлю, який підтверджує готовність будинку для введення в експлуатацію. Після цього проводиться реєстрація декларації про введення будинку в експлуатацію. У разі нового будівництва також потрібно отримати довідку про присвоєння поштової адреси будинку. Завершальним етапом є реєстрація права власності на будинок.

4.1 Будівельний паспорт/реєстрація схеми намірів забудови

Підставою для будівництва індивідуальних (садибних) житлових, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення ділянки є будівельний паспорт.

Відмітимо, що площа горищ, технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається. Згідно інструкції БТІ, щоб не включалися ці площі до загальної, вони мають бути заввишки 1.9 м та менше.

Будівельний паспорт видають місцеві органи архітектури та містобудування. Перелік документів для отримання будівельного паспорта такий: заява, засвідчені копії документів по земельній ділянці (по будинку, якщо реконструкція), ескізні наміри, проект будівництва (за наявності), засвідчена згода співвласників земельної ділянки (за наявності таких). Часто до цього списку органи містобудування та архітектури вимагають викопіювання з плану населеного пункту чи товариства і топографічну зйомку.

Зауважимо, якщо ви плануєте будівництво не тільки будинку, а й гаража чи інших побудов, називайте своє будівництво «Будівництво житлового (дачного, садового) будинку, господарських будівель і споруд». Стрічка про господарські будівлі і споруди дасть можливість у майбутньому подати дозвільні документи на гараж, літню кухню, гостьові будинки, тощо. В іншому випадку, потрібно буде брати документи з нуля.

В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорта подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП) чи через портал ДІЯ. Після того, як будівельний паспорт буде зареєстрований, він буде відображатися на сайті ЄДЕССБ (Єдина Державна електронна система в сфері будівництва).

Зверніть увагу!: з 12.07.2022 року можна будувати без отримання будівельного паспорта, натомість потрібно реєструвати схему намірів забудови земельної ділянки. Так, згідно Постанови КМУ №722 від 24.06.2022 року (яка набрала чинності 12.07.2022 року), на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

У такому разі замовник будівництва повинен звернутися до архітектора або інженера-проектувальника за схемою намірів забудови земельної ділянки, відомості про яку він вносить в ЄДЕССБ. Після цього замовник може одразу подавати повідомлення про початок будівельних робіт. У повідомленні замість номера будівельного паспорта вказується номер схеми намірів забудови в ЄДЕССБ.

4.2 Реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт.

Після реєстрації будівельного паспорта або реєстрації схеми намірів забудови в реєстрі будівельної діяльності черга іде за подачею повідомлення про початок будівельних робіт. Це повідомлення є своєрідним дозволом на початок будівництва. І тільки після подання такого повідомлення можна легально розпочинати будівництво. Повідомлення подається до ЦНАП або в електронному вигляді з використанням електронного підпису. Ви можете отримати відмову, часто не зовсім обґрунтовану, та кількість разів на подачу не обмежена.

На цьому етапі, варто зазначити, що законодавством не визначений конкретний період, протягом якого має відбутися будівництво. Кожен випадок є індивідуальним та може мати різні терміни. Однак, важливо дотримуватися даних, які були подані в початкових документах, зокрема у будівельному паспорті чи схемі забудови, а також у повідомленні про початок будівельних робіт. Під час процесу будівництва, не рекомендується значно змінювати параметри будинку, такі як загальна площа, житлова площа чи поверховість.

6.1 Технічний паспорт

На цьому етапі будівництво повинно бути повністю завершеним, з усіма необхідними стінами, сходами, вікнами, дверима, покрівлею та іншими необхідними елементами. Технічний паспорт можна замовити в комунальному чи приватному БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Варто зазначити, що з 1 серпня 2021 року всі технічні паспорти мають бути внесені в електронний реєстр будівельної діяльності, де кожному з них присвоюється унікальний номер технічної інвентаризації.

6.2 Реєстрація декларації про введення в експлуатацію

Введення будинку в експлуатацію відбувається шляхом подачі декларації в місцевий ЦНАП або в електронному вигляді з використанням електронного підпису замовника. Декларація подається на підставі всіх попередніх отриманих документів, про які ми говорили раніше. Варіанти відмови з боку Державної інспекції архітектури та містобудування можливі, проте кількість подач декларації не обмежена.

Як правило, після введення будинку в експлуатацію, вам буде доступне підключення постійних (не тимчасових) комунікацій до будинку (газ, вода, електрика). На підставі зареєстрованої декларації, документів по земельній ділянці та паспортних даних замовника можна укладати договори із обслуговуючою організацією на вашій території.

Якщо в документах по земельній ділянці зазначається повна адреса (наприклад, земельна ділянка в с. Нове, вул. Незалежна, 11), тоді переходимо до реєстрації права власності. Зазвичай, ця адреса дублюється на будинок, який знаходиться на даній ділянці. Однак, якщо адреса не є повною і зазначається лише населений пункт (наприклад, земельна ділянка в с. Нове), тоді необхідно звернутися до органів місцевого самоврядування за підтвердженням поштової адреси (міська рада, сільська рада, ОТГ). Занести всю нерухомість в електронний реєстр та отримати право власності (Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно) можливо за допомогою приватного нотаріуса чи державного реєстратора (ЦНАП).

Як бачимо, процес будівництва не є надто швидким і простим, та потребує особливої уваги, аби не пропустити якусь важливу деталь. Але фінальний результат того вартує. Будьте уважні на кожному етапі, консультуйтесь з юристами по нерухомості чи з державними органами на місцях. З часом ви станете довгоочікуваним власником своєї новозбудованої нерухомості, із повним пакетом документів на руках.

Дата публикации: 28.07.2023