Как начать строительство: разрешения, этапы, документы

Содержание

• ➠ Выбор земельного участка

• ➠ Покупка участка
  
• ➠ Эскиз дома, проектирование
• ➠ Разрешение на строительство
• ➠ Строительство
• ➠ Ввод в эксплуатацию
• ➠ Подключение коммуникаций
• ➠ Регистрация права собственности

Выбор земельного участка является одним из наиболее важных этапов, на который следует обратить особое внимание, так как от него зависит наличие возможных трудностей с документами в будущем. Если участок уже находится в собственности или в пользовании, также проверьте, соответствует ли он условиям для начала строительства. Вы можете заняться поиском участка самостоятельно или обратиться к риэлторам, которые предложат варианты для приобретения. Независимо от способа поиска, обратите внимание на следующие пункты:

1.1 Расположение участка

Важным юридическим аспектом является наличие утвержденного на местности генерального или детального плана территории, который содержит более подробную информацию об участке и позволяет будущее строительство. Например, если в соответствии с генеральным планом территории определено ее функциональное назначение как рекреационную или промышленную зону, строительство на таком участке может быть проблематичным.

Кроме того, стоит внимательно проверить участок на наличие отдельных ограничений, таких как линии электропередачи, газопроводы, подземные сети или будущее запланированное строительство местных дорог. Эти факторы также могут вызвать трудности во время строительства. В случае наличия утвержденной градостроительной документации, необходимо обратить внимание на дополнительные ограничения участка, такие как санитарные или охранительные зоны, водоохранные мероприятия, прибрежные защитные полосы, затопляемые территории и так далее.

Нашим советом является обратиться к местным органам самоуправления (городская или сельская администрация, садовое товарищество и т.д.) и узнать о наличии ограничений или ограничивающих факторов на участке перед началом строительства. Это поможет избежать потенциальных проблем и обеспечит легальность и соответствие вашего проекта строительства земельным и строительным правилам.

1.2 Площадь участка

В каждом регионе определены свои правила для застройки. Из практики следует, что для строительства домов и других хозяйственных построек и сооружений наилучшим образом подходят участки от 5 соток и более (сюда не включаются заблокированные здания). Есть ситуации, когда строительство осуществляется на меньшей площади, но в таком случае существуют риски некорректного размещения всех построек на ограниченной площади застройки, что может привести к нарушению государственных строительных норм (таких как расстояние между вашим домом и соседним домом, расстояние до границ, расстояние до других хозяйственных построек и т.д.). В будущем это может вызвать вопросы о соответствии застройки требованиям.

Однако, с учетом общей площади запланированного дома, его этажности и других желаемых построек на участке, эта ситуация может варьироваться. Важно учесть, что наличие свободных земельных участков рядом не означает, что на таких участках не запланированы здания с утвержденной разрешительной документацией. Поэтому лучше отойти от условной застройки, указанной соседями, и придерживаться установленных государственными строительными нормами отступов.

1.3 Целевое назначение

Каждый земельный участок должен иметь присвоенный кадастровый номер, а также своего определенного назначения. Важно понимать, что на участке с назначением — «под огородничество» не разрешается строительство. Для того чтобы иметь право на строительство, целевое назначение участка должно соответствовать намерениям застройщика.

Наиболее распространенные целевые назначения для строительства частных домов включают «под строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (домовладение)», что предполагает строительство жилого дома, «под индивидуальное садоводство», что означает строительство садового дома, и «под индивидуальное дачное строительство», что соответствует строительству дачного дома. Названия целевых назначений говорят сами за себя.

Следует отметить, что если прописаться в жилом доме можно сразу, то для прописки в дачном или садовом доме необходимо обратиться по установленной процедуре перевода садовых и дачных домов в жилые. Эта процедура включает в себя заказ технического отчета, результаты которого подтверждают соответствие дома требованиям государственных строительных норм (ДБН) для жилых домов.

1.4 На участке уже построен дом с документами

Если на участке уже построен дом с документами, при покупке такого участка важно обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов на дом. Если на дом есть документы, подтверждающие его право собственности, договор купли-продажи будет охватывать как участок, так и дом.

Если вы приобретаете и участок, и дом (оба объекта), ваше новое строительство на данном участке может рассматриваться как реконструкция. Этот подход довольно распространен, особенно когда владельцы не видят смысла разбирать основную конструкцию дома, но намерены провести перестройку или сделать отдельные пристройки. В таком случае все документы будут оформлены как реконструкция дома.

1.5 Приобретение участка с самостроем – юридические аспекты

Если на участке находится самострой (здание без документов), то согласно законодательству, его сначала необходимо оформить, а затем уже осуществлять продажу участка с зданием. Часто бывает так, что такое незаконно построенное здание полностью устраивает новых владельцев для будущего проживания, и именно новый владелец намерен зарегистрировать здание на себя после приобретения участка.

Следует обратить внимание на то, что если продавец участка имеет документы на земельный участок оформленные до 9 апреля 2015 года, а самострой был построен до этой даты и его площадь не превышает 300 м2, существует возможность рассмотреть легализацию самостроя согласно процедуре строительной амнистии. После успешной легализации, здание получает статус законного, что позволяет в будущем провести сделку купли-продажи земельного участка и здания. Важно учесть, что после приобретения только участка, легализация самостроя с помощью упрощенной процедуры строительной амнистии становится невозможной.

Перед приобретением участка с самостроем рекомендуется получить юридическую консультацию, чтобы разобраться во всех юридических аспектах и определиться с оптимальной стратегией действий. Такой подход поможет избежать непредвиденных проблем и обеспечит законность и безопасность ваших будущих прав на участок и здание.

1.6 Разговор с соседями

Разговор с соседями перед покупкой участка или дома является очень важным шагом, так как это позволяет собрать ценную информацию о местности и жизни в этом районе. Вот несколько аспектов, на которые стоит обратить внимание при разговоре с соседями:

Совет вести разговор с несколькими разными людьми даст вам более полное и разнообразное представление о потенциальном районе вашего будущего проживания. Учтите, что соседи могут предоставить полезную информацию, которая поможет принять более обдуманное решение относительно покупки недвижимости.

Любая покупка недвижимости должна осуществляться при помощи нотариуса. Никакие расписки, справки о членстве в обществе, устные соглашения не являются гарантией успешной сделки. Именно нотариус является гарантом, он же проверяет пакет документов, включая данные двух сторон соглашения. Если на земельный участок наложен арест или отдельные обременения, нотариус сможет увидеть это в реестре и сообщит об этой информации. Также на стадии анализа документов можно узнать вопросы налогообложения. Заключить договор купли-продажи согласно законодательству можно по местонахождению недвижимости или по месту регистрации одной из сторон договора.

Если земельный участок принадлежит вам или находится в вашем пользовании, тогда можно приступать к проектной части. В соответствии с градостроительным законодательством, строительство жилого/садового/дачного дома до 500 м2 не требует разработки полноценной проектной документации, достаточно будет эскизных намерений. Тем не менее, не следует забывать о полезности проекта, так как он предоставляет представление о будущем виде дома, помогает рассчитать количество строительных материалов, определить основу для дизайна и другие аспекты. Материалы эскизных намерений понадобятся для получения первого документа — строительного паспорта или регистрации схемы намерений застройки. О них мы расскажем в следующих пунктах.

Сами эскизные намерения — это графические материалы, на которых изображены все стороны фасадов дома, схема земельного участка и размещение всех сооружений (гараж, летняя кухня, беседка, навес, бассейн и т.д.) на нем, с указанием отступов и коммуникаций. Эскизные намерения можно заказать у проектировщиков, загрузить из Интернета или, при возможности, оформить самостоятельно.

Полноценный проект с всеми детальными расчетами разрабатывается по желанию заказчика или если общая площадь дома превышает 500 квадратных метров (в таком случае существует другая процедура документального оформления). В отдельных случаях земельные участки могут быть нестандартными, с перепадами высот или иметь специфический тип почвы (глинистый, торфяной, другой). Тогда желательно воспользоваться услугами проектировщиков, чтобы они проанализировали все нагрузки и другие характеристики будущего дома.

Для частного дома существуют две процедуры получения разрешения на строительство: для строительства до 500 м2 и для строительства более 500 м2. Сосредоточимся на более распространенном случае — строительстве или реконструкции дома до 500 м2.

Первый этап предполагает получение строительного паспорта или регистрацию схемы намерений застройки (изменения с 12.07.2022 года). Для этого необходимо подать соответствующую документацию в компетентные органы, содержащую информацию о будущем здании. Регистрация уведомления о начале строительных работ — следующий этап. После получения указанного разрешения можно начать строительство. По завершении строительных работ выдается технический паспорт на здание, подтверждающий готовность дома к вводу в эксплуатацию. Затем проводится регистрация декларации о вводе здания в эксплуатацию. В случае нового строительства также необходимо получить справку о присвоении почтового адреса зданию. Завершающим этапом является регистрация права собственности на дом.

4.1 Строительный паспорт / Регистрация схемы намерений застройки

Для строительства индивидуальных (усадебных) жилых, садовых, дачных домов не более двух этажей (без учета мансардного этажа) площадью до 500 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения участка требуется строительный паспорт.

Отметим, что площадь чердаков, технических этажей и подвалов не включается в общую площадь. Согласно инструкции БТИ, чтобы эти площади не включались в общую, они должны иметь высоту 1,9 метра и менее.

Строительный паспорт выдается местными органами архитектуры и градостроительства. Список документов для получения строительного паспорта включает: заявление, нотариально заверенные копии документов на земельный участок (на дом, если это реконструкция), эскизные намерения, проект строительства (при наличии), нотариально заверенное согласие соучастников земельного участка (при наличии). Часто в этот список органы градостроительства и архитектуры требуют включение копии из плана населенного пункта или общества, а также топографической съемки.

Обратите внимание:Если вы планируете строительство не только дома, но и гаража или других построек, называйте своё строительство «Строительство жилого (дачного, садового) дома, хозяйственных зданий и сооружений». Строка о хозяйственных зданиях и сооружениях даст возможность в будущем подать разрешительные документы на гараж, летнюю кухню, гостевые дома и т.д. В противном случае, потребуется брать документы с нуля.

В большинстве случаев пакет документов для получения строительного паспорта подается в Центры предоставления административных услуг (ЦНАП) или через портал ДІЯ. После того как строительный паспорт будет зарегистрирован, он будет отображаться на сайте ЕДЕССБ (Единая Государственная электронная система в сфере строительства).

Обратите внимание!: с 12.07.2022 года можно строить без получения строительного паспорта, вместо этого необходимо зарегистрировать схему намерений застройки земельного участка. Согласно Постановлению КМУ №722 от 24.06.2022 года (которое вступило в силу 12.07.2022 года), на период действия военного положения в Украине и в течение одного года с дня прекращения или отмены военного положения строительство индивидуальных (дачных) жилых домов, садовых, дачных домов не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) площадью до 500 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей может осуществляться заказчиком без получения строительного паспорта застройки земельного участка.

В таком случае заказчик строительства должен обратиться к архитектору или инженеру-проектировщику за схемой намерений застройки земельного участка, сведения о которой он вносит в ЕДЕССБ. После этого заказчик может сразу подавать уведомление о начале строительных работ. В уведомлении вместо номера строительного паспорта указывается номер схемы намерений застройки в ЕДЕССБ.

4.2 Регистрация уведомления о начале строительных работ.

После регистрации строительного паспорта или регистрации схемы намерений застройки в реестре строительной деятельности следующим шагом является подача уведомления о начале строительных работ. Это уведомление является своего рода разрешением на начало строительства. И только после подачи такого уведомления можно легально начинать строительство. Уведомление подается в ЦНАП или в электронной форме с использованием электронной подписи. Возможно получение отказа, зачастую не совсем обоснованного, и количество попыток подачи не ограничено.

На этом этапе стоит отметить, что законодательством не установлен конкретный период, в течение которого должно произойти строительство. Каждый случай является индивидуальным и может иметь разные сроки. Однако важно соблюдать данные, которые были представлены в начальных документах, в частности в строительном паспорте или схеме застройки, а также в уведомлении о начале строительных работ. Во время процесса строительства не рекомендуется существенно изменять параметры здания, такие как общая площадь, жилая площадь или этажность.

6.1 Технический паспорт

На этом этапе строительство должно быть полностью завершено, с соответствующими стенами, лестницами, окнами, дверьми, крышей и другими необходимыми элементами. Технический паспорт можно заказать в коммунальном или частном БТИ (Бюро технической инвентаризации). Следует отметить, что с 1 августа 2021 года все технические паспорта должны быть внесены в электронный реестр строительной деятельности, где каждому из них присваивается уникальный номер технической инвентаризации.

6.2 Регистрация декларации о вводе в эксплуатацию

Введение здания в эксплуатацию осуществляется путем подачи декларации в местный ЦНАП или в электронной форме с использованием электронной подписи заказчика. Декларация подается на основе всех предыдущих полученных документов, о которых мы говорили ранее. Возможны варианты отказа со стороны Государственной инспекции архитектуры и градостроительства, однако количество подачи декларации не ограничено.

Как правило, после введения здания в эксплуатацию у вас будет возможность подключения постоянных (не временных) коммуникаций к зданию (газ, вода, электричество). На основании зарегистрированной декларации, документов по земельному участку и паспортных данных заказчика можно заключать договоры с обслуживающей организацией на вашей территории.

Если в документах по земельному участку указан полный адрес (например, земельный участок в селе Новое, улица Независимости, 11), тогда переходим к регистрации права собственности. Обычно этот адрес дублируется на доме, который находится на данном участке. Однако, если адрес не является полным и указан только населенный пункт (например, земельный участок в селе Новое), тогда необходимо обратиться в органы местного самоуправления за подтверждением почтового адреса (городская или сельская рада, Объединенная территориальная громада). Занести всю недвижимость в электронный реестр и получить право собственности (Выписка из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество) возможно с помощью частного нотариуса или государственного регистратора (ЦНАП).

Как видим, процесс строительства не является слишком быстрым и простым, требует особого внимания, чтобы не упустить важный момент. Но конечный результат того стоит. Будьте внимательны на каждом этапе, консультируйтесь с юристами по недвижимости или обращайтесь в государственные органы на местах. Со временем вы станете долгожданным владельцем вашей недвижимости с полным пакетом документов на руках.

Дата публикации: 28.07.2023